试论涉外房地产关系的法律适用。

试论涉外房地产关系的法律适用。

涉外房地产关系的法律适用是指对涉外房地产关系的成立、解释和争议处理所适用的法律，即所谓准据法。所适用的法律，是指现行的实体法，而不是冲突规范和程序法。《民法通则》等有关法律依据我国国情，参照国际上习惯做法，对包括涉外房地产关系在内的涉外民事、经济关系的法律适用作了明确的原则性规定。土地以及房屋、林木等地上定着物为不动产。《民法通则》及最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》指出，不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。因此，处理涉外房地产关系适用我国有关实体法。全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律，国务院制定的行政法规，各省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会，较大的市的人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规，国务院各部门、委员会制定的部门规章，各省、自治区、直辖市以及省会(自治区首府)城市和经国务院批准的较大的城市的人民政府制定的地方规章，以及国家授权的经济特区立法等，都为处理涉外房地产关系提供了法律依据。对于外商投资开发房地产问题，主要适用《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《外资企业法》、《关于外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《关于中外合资企业建设用地的暂行规定》、《关于鼓励外商投资的规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房地产转让管理规定》等。其他涉外房地产关系在适用法律时，除按照上述有关规定外，对一些具体问题还应适用《城市私有房屋管理条例》、《关于外国人私有房屋管理的若干规定》以及其他有关的特别规定等。新修订的《土地管理法》规定：“中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业使用的土地，适用本法；法律另有规定的，从其规定。”